Você já se perguntou por que, com os juros nas alturas, pessoas que antes conseguiam financiar um imóvel simplesmente desapareceram do mercado? A resposta está na conta. A Selic subiu de 2% em 2021 para os atuais 15%, levando os juros imobiliários a aproximadamente 12% ao ano.
Em 2021, um apartamento de R$ 900 mil na planta poderia ser financiado com parcelas de R$ 3.966, exigindo uma renda de R$ 13.220. Hoje, essas mesmas parcelas subiriam para R$ 5.425, e a renda mínima exigida saltaria para R$ 18.086 — um limitador que exclui centenas de milhares de famílias em cidades como Belo Horizonte.
O impacto é gigantesco. Com os juros altos, cerca de 3 milhões de brasileiros nas capitais ficam fora do perfil de financiamento. Em BH, essa retração atingiu parte significativa da classe média, reduzindo drasticamente a oferta de crédito para imóveis de valor médio.
As incorporadoras, claro, estão se adaptando. O mercado de médio e alto padrão passou a focar em imóveis compactos ou em compradores com maior capacidade financeira. Ao mesmo tempo, o fim da liquidez da poupança — fonte essencial do crédito imobiliário — restringe ainda mais o financiamento tradicional e aumenta o número de distratos.
Como alternativa, o governo lançou a Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, com juros limitados a 10,5% ao ano para imóveis de até R$ 500 mil. A medida tenta resgatar o comprador intermediário, mas ainda deixa de fora quem buscava imóveis de faixa média — especialmente em BH, onde o valor médio dos imóveis já ultrapassa os R$ 550 mil.
O reflexo disso aparece no avanço expressivo dos preços na capital mineira: alta de cerca de 9,6% no valor do metro quadrado, especialmente em bairros como Centro, Gutierrez e Savassi, onde os condomínios compactos seguem atraindo investidores e quem ainda consegue financiar.
Em economia, não existe alquimia. Tudo se move por incentivos corretos. Quando os juros sobem, a oferta de crédito encolhe, a demanda cai — e os preços se ajustam.
A Selic alta reescreveu o perfil de quem compra, estreitou o mercado para as incorporadoras e exigiu novas respostas do setor. A solução envolve juros equilibrados, programas habitacionais bem desenhados e fontes alternativas de capital — com transparência sobre quem ganha e quem paga.
