Seu aluguel vai subir e o imóvel dos seus sonhos vai ficar mais caro a partir de 2026. Isso porque a reforma tributária vem com tudo para quem tem imóveis — e eu explico o porquê agora.
A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 184 de 2025 (ou o PLP 68/24), muda completamente o jogo do mercado imobiliário. Impostos antigos como PIS, Cofins, ICMS e ISS dão lugar a dois novos tributos: o IBS e a CBS. E o setor imobiliário inteiro entra nessa conta: compra, venda, aluguel, incorporação, corretagem e administração.
Na prática, quem aluga profissionalmente — pessoas físicas com faturamento acima do limite de isenção ou que se enquadrem como contribuintes — passa a pagar mais imposto. Somando o Imposto de Renda com o IBS e a CBS, a carga tributária pode subir consideravelmente. No modelo de pessoa jurídica, via holding patrimonial, as alíquotas também sofrem ajustes. Agora eu te pergunto: quem você acha que vai pagar essa conta no final? Imposto não desaparece; ele é repassado.
O proprietário vai tentar preservar a rentabilidade do imóvel. Isso significa apenas uma coisa: aluguel mais caro. Na curta temporada, como Airbnb e Booking, a situação pode ser ainda pior. A lei abre espaço para enquadrar esse tipo de aluguel como hotelaria. Se isso se confirmar, a carga tributária pode praticamente dobrar. E, de novo, esse custo vai parar na diária.
Na compra e venda, quem é considerado contribuinte passa a pagar imposto sobre a margem. Quem não é contribuinte continua pagando apenas ITBI e Ganho de Capital, mas o impacto geral é claro: o custo do imóvel tende a subir.
Esse discurso de que ‘rico tem que pagar mais imposto’ pode até funcionar na política, mas, na prática econômica, muitas vezes é um tiro no pé. A corda sempre acaba arrebentando do lado mais fraco: de quem aluga, de quem compra e de quem quer morar.
Por isso, mais do que nunca, entender o mercado e planejar bem é fundamental. 2026 não vai começar igual a 2025, e o mercado imobiliário vai sentir.
