A Justiça de Belo Horizonte anulou duas cláusulas da convenção de um condomínio no bairro Lourdes, na região Centro-Sul da capital, que determinavam a cobrança de valores mais altos para a cobertura em despesas rotineiras, como limpeza, portaria, segurança, manutenção e administração. A decisão, assinada pela juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, da 5ª Vara Cível da capital, determina que essas despesas passem a ser divididas igualmente entre todos os moradores.
O critério proporcional à fração ideal, que geralmente faz com que coberturas paguem mais, continuará valendo apenas para gastos que realmente variam conforme o tamanho do imóvel, como seguro predial, fundo de obras, benfeitorias estruturais e consumo de água e gás enquanto não houver medição individualizada.
A decisão também manda o condomínio devolver ao morador da cobertura, autor da ação, tudo que ele pagou a mais desde 17 de agosto de 2020, data da assembleia que revisou a convenção. Os valores exatos ainda serão calculados na fase de liquidação da sentença.
O proprietário da cobertura, uma das 16 unidades do prédio, alegou que vinha sendo prejudicado pelo critério de rateio. Segundo ele, despesas como portaria, segurança, limpeza, administração e manutenção das áreas comuns beneficiam igualmente todos os moradores, independentemente da área privativa de cada imóvel. Uma tentativa de solucionar o impasse em assembleia foi feita, mas a mudança no rateio foi rejeitada pela maioria, o que levou o morador a procurar a Justiça.
O condomínio defendeu a legalidade da convenção e do critério de cobrança por fração ideal, argumentando que o proprietário tinha conhecimento das regras ao adquirir o imóvel. Também afirmou que a cobertura possui área muito superior às demais unidades e conta com piscina e espaços de lazer exclusivos, que, segundo a defesa, gerariam mais custos estruturais e justificariam a cobrança proporcional.
Ao analisar o caso, a juíza destacou que a convenção de condomínio tem autonomia para definir a forma de rateio, mas essa liberdade não é absoluta e não pode legitimar situações consideradas injustas. Um laudo pericial confirmou que a cobertura vinha pagando cerca de 101% a mais que as outras unidades, mesmo em despesas de uso igualitário, como salários e encargos de funcionários, materiais de limpeza, manutenção de elevadores e portões eletrônicos, sistemas de segurança e custos administrativos.
Para a magistrada, obrigar o proprietário da cobertura a pagar praticamente o dobro por serviços que atendem igualmente todos os condôminos resulta em vantagem indevida para a maioria e caracteriza abuso. Ela ressaltou que a soberania da assembleia tem limites e não pode ser usada para impor custos desproporcionais a apenas um morador.
A decisão também considerou entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que já reconheceu que o critério da fração ideal pode ser afastado quando gerar cobranças abusivas em despesas que não guardam relação com o tamanho do imóvel. Com base nesse precedente, a juíza estabeleceu um modelo híbrido de cobrança, mantendo o rateio igualitário para gastos de uso coletivo e preservando o rateio proporcional somente para despesas que variam conforme a fração ideal.
A juíza determinou ainda que a devolução dos valores pagos a mais seja feita de forma simples, já que a cobrança estava amparada por cláusula vigente da convenção. A decisão é passível de recurso.
Com TJMG
