Depois de mais de uma década de degradação, abandono e falta de planejamento urbano, a Prefeitura de Belo Horizonte apresentou um projeto de lei que pode marcar um ponto de virada para a capital mineira. A proposta institui um conjunto de incentivos urbanísticos e fiscais para estimular a reocupação e a renovação do parque imobiliário da região central e de seu entorno.
É, na prática, uma tentativa de reverter o quadro de esvaziamento econômico, insegurança e perda de vitalidade que tomou conta do coração da cidade. O hipercentro de Belo Horizonte, que nasceu no início do século XX como um símbolo de modernidade republicana e de racionalidade urbana, vive hoje um esgotamento estrutural.
Ruas degradadas, fachadas abandonadas, comércios fechando e uma sensação crescente de insegurança formam o retrato de uma cidade que parou no tempo. As ferramentas tradicionais de política pública — planos diretores engessados, excesso de regulação e burocracia paralisante — já não dão conta de responder a esse desafio.
O Centro da capital mineira, que já foi sinônimo de vitalidade, tornou-se um espaço dominado por entraves regulatórios e incentivos desalinhados, onde até boas intenções políticas acabam gerando resultados ineficazes. O novo programa da Prefeitura busca mudar essa lógica.
A proposta prevê isenção de IPTU, de ITBI, dispensa de taxa de licenciamento e vistoria de obras, além de incentivos urbanísticos como o uso de potencial construtivo adicional e isenção temporária do pagamento da outorga onerosa, especialmente em áreas hoje estagnadas. Também haverá estímulos específicos para retrofit de edifícios antigos, reconstrução de obras paradas, substituição de galpões ou estacionamentos e implantação de habitação popular.
A ideia é criar um ambiente fértil para que investidores, operadores e proprietários vejam o valor econômico em revitalizar o Centro, em vez de abandoná-lo. A iniciativa, é preciso destacar, é positiva e necessária e, em boa medida, vai de encontro ao malfadado Plano Diretor de 2009 — a Lei nº 11.181 — que travou o dinamismo urbano com restrições descoladas da realidade.
Ao contrário, o novo projeto devolve à cidade algo essencial: liberdade. Liberdade para investir, liberdade para reformar, liberdade para inovar e liberdade para habitar. E, mais importante, traz de volta a figura da comunidade contratual formada por proprietários, investidores e moradores locais como protagonistas na gestão e na regeneração do espaço urbano.
Trata-se de uma mudança institucional importante: um sistema de governança horizontal, baseado em direitos de propriedade bem definidos, valorização imobiliária compartilhada e liberdade contratual para adaptar regras e promover soluções locais, inclusive com flexibilização pontual do Plano Diretor mediante acordos comunitários homologados.
O incentivo econômico para que esse modelo funcione está justamente na valorização dos imóveis. À medida que a área se torna mais segura, bonita e funcional, os ativos ganham liquidez e preço, motivando novos investimentos. É a aplicação direta da teoria do land value capture, ou captura de valor da terra, já adotada em cidades como Hong Kong, Londres e Barcelona. A diferença é que, em Belo Horizonte, a proposta pode ser implementada sem depender do orçamento público, o que a torna ainda mais atraente.
A experiência internacional mostra que áreas requalificadas podem se valorizar entre 40% e 70% em poucos anos. O aumento da ocupação, por sua vez, eleva a renda com aluguéis, serviços e comércio local, podendo gerar retornos superiores a 12% ao ano — mais do que muitos fundos imobiliários tradicionais.
Ou seja, a regeneração urbana deixa de ser apenas um discurso social e passa a ser um negócio economicamente rentável e socialmente positivo, porque gera valor privado, reduz custo público e reativa circuitos econômicos locais. Em economia, não existe alquimia. Não há revitalização urbana sustentável sem segurança jurídica, liberdade econômica e incentivos adequados. A cidade só se regenerará quando as pessoas tiverem motivos para investir nela.
O Centro de Belo Horizonte não precisa de um novo plano centralizado, mas sim da remoção dos obstáculos que impedem que o próprio mercado urbano funcione. Quando se reconhece o fracasso da centralização estatal e se devolve poder ao cidadão, surge um novo ordenamento — aquele que nasce da cooperação voluntária e da responsabilidade individual.
A revitalização do Centro exige mais do que obras e decretos. Exige uma reforma institucional. Uma cidade viva é fruto da liberdade. Liberdade para cooperar, liberdade para empreender, liberdade para reconstruir o espaço urbano a partir da propriedade e da confiança.
Se Belo Horizonte quiser voltar a pulsar, precisa deixar de controlar a cidade e começar a permitir que ela floresça. O primeiro passo já foi dado.
