Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), baseada em um caso julgado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), reacendeu o debate sobre os limites das locações de curta temporada em condomínios residenciais. O entendimento reforça que imóveis anunciados em plataformas como Airbnb podem ter o uso restringido quando a atividade for considerada incompatível com a finalidade residencial do empreendimento.
O julgamento não proíbe os aluguéis de curta duração, mas estabelece que condomínios concebidos para uso exclusivamente residencial podem impor restrições quando a alta rotatividade de hóspedes alterar a dinâmica do prédio. A decisão também destaca que mudanças na destinação do imóvel podem depender da aprovação coletiva dos moradores.
Segundo a advogada Helen Salomão, especialista em Direito Notarial, Imobiliário e Registral, a discussão não está centrada nas plataformas digitais, mas na forma como o imóvel é utilizado.
“o STJ deixou claro que a discussão não é sobre Airbnb. O foco está na destinação conferida ao imóvel. Quando existe uma dinâmica semelhante à hospedagem comercial, com alta rotatividade de usuários e ocupações transitórias frequentes, surge o debate sobre a compatibilidade desse uso com a finalidade originalmente atribuída ao condomínio”, explica.
Entendimento reforça destinação residencial
A decisão da Segunda Seção do STJ manteve entendimento já adotado pelo TJMG, reforçando que a utilização das unidades deve respeitar a destinação prevista para o empreendimento desde sua concepção.
De acordo com a especialista, a finalidade do imóvel não pode ser analisada isoladamente. “A destinação da unidade não nasce isoladamente na porta do apartamento. Ela decorre da própria destinação jurídica do empreendimento”, afirma.
Na prática, isso significa que condomínios projetados e registrados para uso exclusivamente residencial podem restringir atividades que se assemelhem a serviços de hospedagem, especialmente quando houver impacto na convivência entre os moradores.
Decisão fortalece poder dos condomínios
O julgamento também reforça a aplicação dos artigos 1.336 e 1.351 do Código Civil, que determinam o respeito à finalidade da edificação e exigem aprovação coletiva para alterações de destinação.
Para Helen Salomão, o entendimento fortalece o papel das convenções condominiais e das decisões tomadas em assembleia.
“A decisão fortalece a ideia de que determinadas mudanças deixam de ser apenas uma escolha individual do proprietário e passam a afetar toda a coletividade condominial”, destaca.
Outro aspecto considerado pelo STJ envolve os impactos da alta rotatividade de ocupantes na segurança, privacidade e tranquilidade dos moradores.
“O direito de propriedade não é absoluto dentro de um condomínio. Questões relacionadas ao sossego, à segurança e à salubridade continuam sendo centrais nesse tipo de discussão”, afirma a advogada.
Reflexos para investidores e mercado imobiliário
A decisão também pode gerar reflexos no mercado imobiliário, especialmente em empreendimentos voltados para investidores que apostam em locações flexíveis e de curta duração.
Segundo a especialista, incorporadoras e construtoras deverão ser cada vez mais transparentes sobre a vocação dos empreendimentos desde a fase de lançamento, deixando claras as regras de ocupação em documentos como o memorial de incorporação e a convenção condominial.
Apesar do entendimento consolidado pelo STJ, alguns pontos ainda deverão ser alvo de novos debates judiciais, principalmente em relação a empreendimentos planejados desde a origem para receber ocupações transitórias.
“O julgamento trouxe parâmetros importantes, mas ainda existem debates relevantes sobre empreendimentos concebidos desde a origem para locações de curta permanência. Essa provavelmente será uma das próximas grandes discussões do direito imobiliário brasileiro”, conclui Helen Salomão.
