Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reacendeu um debate importante para empresários, investidores e adquirentes de imóveis: até que ponto a boa-fé do comprador é suficiente para protegê-lo contra dívidas tributárias do vendedor? O caso analisado envolveu a aquisição de um imóvel de um empresário individual que possuía débitos tributários já inscritos em dívida ativa, embora tais informações não estivessem visíveis na matrícula do imóvel nem fossem facilmente identificáveis por quem realizava as verificações habituais da negociação.
A controvérsia surgiu porque a compradora sustentava ter adotado todas as cautelas normalmente exigidas pelo mercado. Foram obtidas certidões negativas em nome do vendedor e não havia registro de penhora ou qualquer restrição na matrícula do imóvel. Além disso, a execução fiscal havia sido proposta em nome do CNPJ utilizado pelo empresário individual, sem referência expressa ao seu CPF. Para a adquirente, não existiria meio razoável de identificar a existência daquele passivo tributário antes da compra.
O STJ, contudo, manteve o entendimento já consolidado em matéria tributária. Segundo a Corte, após a alteração promovida pela Lei Complementar nº 118/2005, a venda de bens realizada após a inscrição do débito em dívida ativa pode ser considerada fraude à execução fiscal, independentemente da demonstração de má-fé do comprador. O fundamento utilizado é que o crédito tributário possui proteção especial no ordenamento jurídico, razão pela qual se aplica uma regra própria prevista no artigo 185 do Código Tributário Nacional.
Um dos aspectos mais relevantes do julgamento foi a conclusão de que o empresário individual não possui personalidade jurídica distinta da pessoa física que exerce a atividade empresarial, diferentemente, por exemplo de empresas limitadas. Em outras palavras, para fins patrimoniais, não há separação entre a empresa individual e seu titular. Por essa razão, o Tribunal entendeu que a existência de débitos vinculados ao CNPJ era suficiente para alcançar os bens pertencentes à pessoa física, ainda que o CPF não estivesse expressamente indicado nas certidões de dívida ativa quando da realização do negócio.
A decisão serve como alerta para empresários e investidores do mercado imobiliário. Embora a obtenção de certidões e a análise da matrícula continuem sendo etapas fundamentais de qualquer due diligence, elas podem não ser suficientes em determinadas situações envolvendo execuções fiscais. O precedente reforça a necessidade de uma investigação mais ampla sobre a situação fiscal do vendedor, especialmente quando se tratar de empresário individual. Em um ambiente de negócios cada vez mais complexo, a prevenção continua sendo o instrumento mais eficaz para evitar litígios e proteger investimentos patrimoniais relevantes.
