Você sabe o que é o coeficiente de aproveitamento? É o índice que define quantos metros quadrados podem ser construídos em um terreno, calculado pela área do lote multiplicada pelo coeficiente. Apesar de parecer técnico, seu uso tem distorções que afetam todo o desenvolvimento urbano no Brasil.
No papel, as cidades definem o coeficiente de aproveitamento básico e estimulam o coeficiente de aproveitamento máximo mediante o pagamento de outorga onerosa — dinheiro que vai, em tese, para infraestrutura urbana, como saneamento ou transporte. Mas, na prática, esse mecanismo acaba sendo usado como uma ferramenta restritiva que desestimula o adensamento nas regiões centrais, favorecendo o espalhamento urbano, caro e ineficiente.
O problema é que limites de coeficientes de aproveitamento baixos, mesmo em áreas com boa infraestrutura, resultam em cidades que crescem mais nas bordas, onde se constrói mais barato, mas onde o custo pela falta de serviços públicos e transporte é mais alto. Estudos mostram que esse modelo incentiva a expansão horizontal e onera os cofres públicos e as famílias. Do ponto de vista econômico, isso afeta diretamente a oferta e os preços.
Ao limitar a área construída nos bairros mais valorizados e conectados, a legislação restringe a oferta de novos imóveis justamente onde a demanda é mais forte. O resultado é previsível: preços mais altos, menor acesso à moradia e maior pressão sobre o mercado informal. Isso também favorece a especulação imobiliária. Quem detém terrenos em áreas adensáveis pode mantê-los ociosos enquanto aguarda a valorização artificial provocada por escassez planejada.
Já do lado da demanda, famílias e investidores acabam sendo empurrados para locais mais distantes, onde o metro quadrado é mais barato, mas o custo de vida é maior — seja pelo tempo de deslocamento, pela necessidade de transporte individual ou pela baixa oferta de serviços públicos. Ou seja, a política urbana restritiva gera uma cidade mais cara e menos eficiente, com impacto direto no orçamento das famílias e nos cofres públicos.
O curioso é que essa distorção costuma ser justificada em nome de um “urbanismo social”, quando, na prática, reduz o acesso das camadas médias e populares a regiões bem localizadas, onde poderiam viver com mais qualidade e menor custo. Mais do que uma questão urbanística, trata-se de uma escolha econômica mal calibrada.
Em economia, não existe alquimia. O uso racional do solo urbano depende de incentivos corretos, oferta de espaço compatível, demanda adequada e preços ajustados ao valor real do terreno.
Quando o coeficiente é bem definido e transparente, ele induz ao adensamento ordenado, melhora a infraestrutura e reduz os custos urbanos — em vez de promover exploração e vazios onerosos para todos.
