Hoje vamos falar sobre um importante instrumento de transformação e requalificação da cidade: a operação urbana.
Quando falamos em planejar cidades, tratamos de um conjunto de instrumentos e ferramentas que permitem articular as inúmeras políticas e ações que incidem sobre o território municipal, orientando seu desenvolvimento.
O Plano Diretor se destaca como o grande instrumento de planejamento urbano, mas precisa vir acompanhado de uma série de instrumentos, planos e projetos complementares, direcionando o crescimento econômico, a justiça social e a valorização cultural e ambiental.
Um desses instrumentos, estabelecido pelo Estatuto da Cidade, de 2001 — lei federal que definiu diretrizes gerais da política urbana — é a operação urbana consorciada. Trata-se de um mecanismo que permite ao município delimitar uma área estratégica a ser transformada ou requalificada, seja para melhorar mobilidade, moradia, infraestrutura ou espaços públicos.
Nessa área, o poder público, em parceria com a iniciativa privada e a sociedade civil, pode estabelecer novas regras urbanísticas. Uma das formas de arrecadar os recursos necessários é por meio da comercialização do direito de construção adicional, por meio dos chamados CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção). Os valores arrecadados não vão para o caixa geral do município, mas constituem um fundo específico que investe diretamente na região e em áreas prioritárias definidas previamente no âmbito da operação.
Um exemplo notável é a Operação Urbana Faria Lima, em São Paulo. Criada há mais de 25 anos, já arrecadou mais de R$ 8 bilhões em investimentos. Apenas nesta semana, em leilão de CEPACs, a Prefeitura arrecadou mais de R$ 1,6 bilhão. Parte expressiva desse valor será destinada à habitação de interesse social e à urbanização de favelas, como Paraisópolis, uma das maiores comunidades da capital paulista.
Esse modelo mostra que, ao mesmo tempo em que o mercado imobiliário expande edifícios comerciais e residenciais de alto padrão, a operação urbana garante contrapartidas sociais para reduzir desigualdades, melhorar a mobilidade e ampliar áreas verdes.
Belo Horizonte já conta com um instrumento semelhante, a Operação Urbana Antônio Carlos–Pedro I–Lagoinha, que, no entanto, ainda não saiu do papel.
Essas operações urbanas fazem parte de uma estratégia maior: requalificar áreas da cidade e ampliar a capacidade de investimento em setores críticos, como habitação social, mobilidade, meio ambiente e cultura. Mas é importante lembrar: o sucesso de uma operação urbana depende de transparência, boa governança e participação social.
No fim das contas, as operações urbanas mostram que a cidade pode ser criativa tanto na forma de financiar quanto de planejar, reforçando um princípio básico: o desenvolvimento urbano sustentável não depende apenas de recursos públicos, mas da capacidade de articulação entre sociedade, mercado e poder público em torno de objetivos coletivos.
